2010年可谓是实至名归的房地产政策“调控年”
，上半年
，由“国十一条”引发第一轮调控
，“史上较严厉新政”出台
。下半年
，首套房首付上调
、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控
。那么
，在经历了一年的调控政策后，房地产市场的个人房贷政策出现了哪些变化
？房贷市场发生了哪些变化呢
？为此记者采访了专业代理机构北京“伟嘉安捷”的专家
。
今年以来
，房地产贷款方面出台的政策列表汇总如下
：
那么
，这些政策的出台
，究竟对房地产市场中的购买者产生什么样的影响呢
？
变化一
：商业贷款首套房贷款首付较低30%
优惠利率调至八五折
房贷市场政策变化之一
，即9月份商业贷款首套房首付统一调至30%
，之前90平方米首付20%的优惠取消
。紧接着
，各银行将首套房优惠利率不约而同地调至八五折
，彼此“心照不宣”
。首套房首付和优惠利率折扣的上调
，在很大程度上抑制了首次置业人群的购房需求
。
而公积金贷款在首套房贷款政策上
，并没有一刀切的从紧
，仍然以90平方米为界
，实行差别化的信贷政策
，即首次购买90平方米以下较低可首付20%
，90平方米以上较低首付30%
。
变化二
：商业贷款二套房“认房又认贷”政策
首付50%
、利率上浮1.1倍
2010年房地产贷款市场又一出镜率极高的词即“认房又认贷”
，二套房“认房又认贷”细则于今年7月份进入正式实操阶段
。对于借款人购房时查出名下现有全款购买的房屋
，在未出售的情况下
，再贷款购房仍会被认定为第二套房
；对于借款人之前曾贷款购房
，即使是贷款购置的房产已结清出售
，再贷款时还是会被认定为第二套房。根据二套房政策
，如果是被认定为第二套房的购房者
，那么再贷款时一律按照首付50%
、利率上浮1.1倍来执行
。二套房贷款的从严
，对于投机投资型人群给予有利打压
。
变化三
：公积金二套房限定人均面积标准
限制购买高档住宅 利率上浮1.1倍
一向以政策优惠吸引借款人的公积金贷款也变得更为严厉
，11月底北京市新出台的公积金政策规定
，公积金二套房贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米的缴存家庭
，同时贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍
。同时
，公积金对二套房购买高档住宅停发贷款
。
专业人士发现
，公积金设置了28.81平方米的门槛
，从实际操作来看
，对于单身已有住房的借款人来说更为不利
，人均28.81 平方米的标准使得这部分人群无论是再次换房还是组建家庭再购房
，都将很难再使用公积金贷款购买第二套房
。
此外
，实际操作中根据“认房又认贷”的认定标准，借款人将家庭名下唯一一套住房卖掉使用公积金贷款购买二套房时
，无论其之前是贷款还是全款
，只要卖掉的房屋面积超出人均居住面积28.81 平方米
，也将无法使用公积金贷款
，堪称史上较严公积金贷款政策
。
变化四
：三套房贷款的商业贷款
、公积金贷款均停贷
在三套房贷款上
，商业贷款和公积金没有像首套
、二套房贷款那样“各行其是”
，而是在贷款步调上达成一致
，对第三套房严禁发放贷款
。同时
，严格按照“认房又认贷”的认定标准
，如果借款人名下有过两套全款住房且未出售
，或是借款人名下有过两次贷款纪录的情况
，无论贷款是否结清
，房产是否出售
，都无法使用商业贷款或是公积金贷款再购房
。三套房的停贷直指投资投机型人群
，使得宏观调控政策从真正意义上能够保障中低收入家庭买房
，对平抑北京过高的房价走势较为有利。 |
